Immobilier au Paraguay : droits des étrangers, prix au m², frais et fiscalité

médiane demandée pour un appartement à Asunción, annonces InfoCasas du 18 octobre 2026 (955 USD/m² pour une maison)

1 750 USD/m²

du prix : escribano (0,75 %) plus inscription au registre (0,85 %) pour un bien de plus de 200 millions de ₲

1,6 %

bande frontalière de la loi 2532/2005 : elle vise les étrangers des pays voisins et les immeubles ruraux, pas un Français

50 km

Oui, un Français peut acheter au Paraguay : la Constitution garantit la propriété privée sans condition de nationalité, et la bande frontalière de 50 km ne vise ni les Français ni les logements en ville. Le marché reste opaque : il n’existe aucun indice officiel de prix au m², les annonces sont des prix demandés, et le titre se vérifie bien par bien. Vous trouverez ici les prix par ville, les frais, les impôts et les pièges, puis la page qui correspond à votre projet.

Un étranger peut-il acheter un bien immobilier au Paraguay ?

Oui. L’article 46 de la Constitution de 1992 interdit toute discrimination et l’article 109 garantit la propriété privée. Aucun texte lu pour ce site ne réserve un logement aux nationaux ni ne demande une résidence pour acheter. La résidence se demande séparément. Ce qui change d’un bien à l’autre, c’est le type d’immeuble.

Zone de sécurité frontalière de 50 km : ne vise pas les Français

L’article 1 de la loi 2532/2005 fixe une bande de 50 km le long des frontières terrestres et fluviales. L’article 2 interdit d’y être propriétaire, copropriétaire ou usufruitier d’inmuebles rurales aux étrangers « oriundos de cualquiera de los países limítrofes », c’est-à-dire l’Argentine, la Bolivie et le Brésil, et aux sociétés qu’ils détiennent en majorité. Le texte parle d’origine nationale et d’immeubles ruraux. Plusieurs sites de prestataires la présentent comme une restriction pour les « non-résidents » que la cédula lèverait, ou comme contournable par une société : ni la résidence ni la cédula n’apparaissent dans la loi, et une société paraguayenne détenue majoritairement par des ressortissants voisins est elle-même visée.

La bande couvre environ 37 % du territoire selon notre propre calcul à partir de cartes Natural Earth (une estimation, pas un chiffre officiel) et englobe Asunción, Encarnación ou Ciudad del Este. Pour un Français, la conséquence pratique est limitée : demandez à l’escribano si la parcelle est rurale et regardez la mention de la zone sur le certificat cadastral (art. 7). Le détail, avec la carte par département, est sur la page acheter un terrain au Paraguay.

Prix de l’immobilier au Paraguay au m² par ville

Aucune source officielle (Banque centrale, ministère des Finances) ne publie de prix au m² : au 18 octobre 2026, nous n’en avons trouvé aucune. Les chiffres ci-dessous sont les médianes des prix demandés sur InfoCasas ce jour-là, sur 6 à 21 annonces par zone, converties au cours de la Banque centrale du 16 octobre 2026 (1 USD = 5 770,91 ₲, 1 € = 6 496,31 ₲). Un prix demandé est négocié à la baisse, et un petit échantillon donne un ordre de grandeur, pas une statistique de marché.

Deux lectures. D’abord, l’appartement coûte plus cher au m² que la maison partout où l’échantillon le permet. Ensuite, l’écart entre Asunción et sa banlieue est net : une maison se demande 772 USD/m² à San Lorenzo et 870 à Lambaré, contre 1 356 à Villa Morra. Les 1 750 USD/m² d’appartement d’Asunción viennent de 20 annonces . La page sur l’investissement utilise un autre échantillon, 140 ventes réparties sur 13 quartiers, dont la médiane est de 1 815 USD/m². Les deux chiffres sont cohérents : ils ne décrivent pas les mêmes annonces. Le détail par quartier, avec les dates des annonces, est sur la page acheter une maison au Paraguay.

Prix d’un terrain au m² à Asunción, Encarnación et San Bernardino

Pour un terrain, l’écart dans une même ville dépasse l’écart entre deux villes. À Encarnación, 552 m² à Chaipé sont demandés 65 millions de ₲ (environ 18 € le m²), alors que 634 m² en Zona Alta sont à 330 000 USD (environ 462 € le m²). À San Bernardino, 600 m² à Puerta del Lago sont demandés 230 millions de ₲, soit environ 35 400 €. Ce sont des annonces consultées le 18 octobre 2026, sans date de publication, et certaines restent en ligne après la vente.

Prix d’une estancia ou d’une ferme à l’hectare

Les terres agricoles se comptent à l’hectare, et leur prix dépend de la région. Dans les annonces du 18 octobre 2026 : 600 à 2 100 USD l’hectare dans le Chaco occidental (médiane voisine de 950, dix annonces), 1 600 à 7 000 à San Pedro, 2 722 à 3 401 à Concepción, 4 478 à 9 500 à Itapúa, Alto Paraná et Caazapá. Le titre, la forêt à conserver et les terres communautaires pèsent autant que le prix : voir acheter une estancia ou une ferme au Paraguay.

Louer avant d’acheter au Paraguay

Louer quelques mois avant d’acheter est le conseil le plus prudent, et il se justifie par les chiffres de cette page. L’entrée coûte environ 1,6 % de frais, la sortie jusqu’à 2,4 à 6 % d’impôt selon le vendeur, et la seña est perdue si vous vous rétractez. Un quartier se juge sur les trajets, la chaleur de l’été, le bruit et l’eau, pas sur une annonce. Les démarches d’arrivée sont détaillées dans le guide pour s’installer au Paraguay.

Loyers demandés sur InfoCasas le 18 octobre 2026 : 4,2 millions de ₲ par mois (647 €) pour un studio ou une chambre à Asunción et 6,6 millions (1 016 €) pour deux ou trois chambres, 3,0 millions (462 €) à Fernando de la Mora, 2,3 à 3,0 millions à Areguá, 3,5 à 4,5 millions à Ciudad del Este, de 6,5 millions à 2 000 USD pour une maison meublée à San Bernardino. Ce sont des loyers demandés, certains avec IVA et charges de copropriété (expensas), d’autres sans : lisez chaque annonce. Les tableaux par quartier et les budgets complets sont sur la page coût de la vie au Paraguay.

Nous n’avons pas lu la loi sur les baux : durée minimale, garantie et indexation ne sont donc pas détaillées ici. Exigez un contrat écrit et lisez la clause de dépôt de garantie. Si vous choisissez où louer, regardez aussi les zones d’alerte inondation : le 6 août 2026, le Secrétariat national d’urgence a classé en alerte le Bañado Sur d’Asunción et plusieurs villes du Grand Asunción (Limpio, Mariano Roque Alonso, Luque, Capiatá, Lambaré, Villeta).

Frais d’achat d’un bien immobilier au Paraguay

Les frais d’acquisition tiennent à deux postes : les honoraires de l’escribano et la taxe d’inscription au registre. Au-delà de 200 millions de ₲ (environ 30 800 €), le barème de l’escribano tombe à son taux le plus bas.

Exemple au cours de la Banque centrale du 16 octobre 2026 : un bien à 150 000 USD (environ 133 250 €) coûte environ 999 € d’honoraires et 1 133 € d’inscription, soit environ 2 132 € ou 1,6 % du prix. À 100 000 USD le total est d’environ 1 421 €, à 250 000 USD d’environ 3 553 €. Sous 200 millions de ₲ le taux de l’escribano est plus élevé, jusqu’à 2 % : le total peut alors approcher 2,85 % du prix. Ces montants ne comprennent ni la commission d’un agent, que les textes lus ne fixent pas, ni d’éventuels frais de traduction ou d’apostille.

Qui paie ? L’article 757 du Code civil répartit les impôts et frais du contrat à parts égales, sauf accord contraire : c’est pourquoi on lit parfois que l’acheteur paie 2,8 % ou 3 %. Tout dépend de ce qui est écrit au boleto. Le détail des étapes, de la seña à l’inscription, est sur la page acheter une maison.

Nous n’avons trouvé aucune source officielle sur le crédit hypothécaire accordé à un non-résident, sur le séquestre du prix ou sur l’ouverture d’un compte pour un étranger sans résidence : demandez-le à l’escribano et à la banque, et méfiez-vous d’un guide qui l’affirme sans citer de texte.

Impôts immobiliers au Paraguay : IVA 5 % sur 30 %, IRP, INR et impôt foncier

La plus-value du vendeur est taxée, contrairement à ce qu’écrivent plusieurs guides qui parlent d’absence d’impôt. Le texte est la loi 6380/2019, appliquée par la DNIT. Ces impôts sont dus par le vendeur, mais ils comptent pour l’acheteur : le registre refuse l’acte sans preuve de paiement (art. 137), ils pèsent sur la négociation, et ils vous concerneront à la revente.

Un particulier qui vend sa résidence n’est pas assujetti à l’IVA d’après notre lecture de l’article 82 : l’IVA concerne surtout les sociétés et promoteurs, ce qu’il faut faire confirmer par la DNIT ou l’escribano. Pour une exploitation agricole, l’ancien IRAGRO a disparu au profit de l’IRE, à 10 % de la rente nette (art. 21). Depuis la loi 7424/2025, la DNIT établit la valeur fiscale et liquide l’impôt foncier au nom de la municipalité, qui le perçoit.

Loyers et rendement : 9,16 % brut à Asunción dans les annonces

Sur 308 annonces d’appartements d’Asunción du 18 octobre 2026 (140 ventes et 168 locations), le rendement brut médian ressort à 9,16 %, de 4,53 % (Manorá, studios et une chambre) à 10,62 % (Las Mercedes). C’est un calcul sur des prix demandés, avant charges, vacance et impôts. Un agent d’Asunción cité par un guide concurrent s’attend à une baisse des rendements avec les immeubles livrés dans les deux à trois ans : c’est l’avis d’un vendeur, à lire comme un signal et pas comme une preuve. L’exemple chiffré, la bourse, les dépôts à terme et les risques sont sur la page investir au Paraguay.

Acheter au Paraguay quand on reste résident fiscal français

Il n’existe aucune convention fiscale entre la France et le Paraguay : le pays est absent de la liste de impots.gouv.fr au 18 octobre 2026. Pour un résident fiscal français, le bien compte dans l’assiette de l’IFI s’il fait franchir le seuil de 1 300 000 € de patrimoine net taxable au 1er janvier, et les loyers restent imposables en France sans élimination de la double imposition. Le formulaire 3916 déclare des comptes bancaires, pas un bien immobilier. Le détail est sur la page convention fiscale France-Paraguay.

Registre unifié RUN et loi 7424/2025 : ce qui change pour un acheteur

La loi 7424/2025 crée le Sistema Nacional Unificado Registral y Catastral et le Registro Unificado Nacional (RUN), qui regroupent le registre des Registros Públicos, le cadastre et le département d’arpentage. Elle a été promulguée le 9 janvier 2025 et publiée le 14 janvier 2025. L’article 187 la fait entrer en vigueur à minuit du même jour un an plus tard : le 14 janvier 2026, par calcul à partir de la date de publication.

Le RUN a deux objectifs affichés sur son site run.gov.py : simplifier des démarches réparties entre trois administrations, et réduire la superposición de títulos, c’est-à-dire un même immeuble couvert par plusieurs titres. Le portail est en service (consultation de parcelles urbaines et rurales, visionneuse, liquidations). La certification cadastrale se demande uniquement par dossier électronique depuis le 2 juin 2025. La loi confie aussi à la DNIT la valeur fiscale et la liquidation de l’impôt foncier.

Le RUN ne remplace pas votre vérification. L’escribano demande le certificat de condiciones de dominio et l’informe registral à jour, et les sites officiels portent encore, selon les documents, les anciens noms (Registros Públicos, Servicio Nacional de Catastro). Pour un terrain, la consultation de la parcelle au RUN est l’une des vérifications de la page acheter un terrain au Paraguay.

Pièges à éviter quand on achète un bien immobilier au Paraguay

• Verser une seña avant de voir le titre. La seña est perdue si c’est vous qui vous rétractez, et rendue au double si c’est le vendeur (Code civil, art. 723). Un boleto ne donne pas d’action réelle contre un tiers titulaire d’un titre (cour d’appel civile, 29 mai 2009).
• Se fier au registre seul. En octobre 2026, la presse a rapporté qu’une escritura de 3,5 millions de dollars avait été reçue malgré un certificat de condiciones de dominio négatif, et que des agents des Registros Públicos avaient été suspendus. Contrôlez vous-même le certificat.
• Prendre une annonce pour un prix. Un même bien circule à plusieurs prix, des fiches restent en ligne après la vente et les surfaces sont parfois fausses. Des prestataires disent aussi qu’une partie des offres n’est pas publiée en ligne : le marché est fragmenté, avec peu d’agences structurées. C’est le titre qui fait foi.
• Acheter un lot de loteamiento mal approuvé, ou payer des cuotas sans connaître vos droits : l’escritura est exigible dès 25 % du prix payé (loi 3966/2010, art. 255).
• Négliger la forêt et les terres communautaires pour une estancia : réserve légale de 25 % et interdiction de défricher en Région orientale (loi 6676/2020), terres indigènes inaliénables.
• Choisir un agent sans garantie. Nous n’avons trouvé aucun registre officiel d’agents immobiliers. Prenez un escribano que vous choisissez, pas celui du vendeur.
• Payer en espèces ou sans justifier l’origine des fonds. Les agences immobilières sont assujetties à la loi anti-blanchiment (loi 1015/97) et doivent signaler les paiements en espèces.

Le taux de change joue aussi : les prix sont en dollars, les taxes en guaraníes, et le dollar est passé d’environ 6 228 ₲ début 2026 à 5 771 ₲ le 16 octobre 2026, soit environ 7,3 % de moins.

Immobilier au Paraguay : quelle page lire selon votre projet

Chaque page détaille ses sources et ses calculs. Un doute entre deux projets, ou un compromis à faire relire avant de signer : un spécialiste peut vous rappeler, le formulaire est en bas de page.

Sources et date de vérification

Données vérifiées le 18 octobre 2026. Constitution de 1992 (art. 46, 64, 109, 112), loi 2532/2005 (zone de sécurité frontalière), loi 6380/2019 (IRP, INR, IVA, IRE), loi 125/1991 (impôt foncier), loi 1307/1987 (honoraires de l’escribano), Code civil (art. 723, 757), loi 7424/2025 (RUN, art. 142, 187, 195), tous sur bacn.gov.py. Guide des taxes du Poder Judicial, portail run.gov.py, DNIT (la résolution générale 42/2020 a été lue sur une copie d’archive). Prix et loyers demandés : InfoCasas, annonces consultées le 18 octobre 2026. Taux de change : Banque centrale du Paraguay, 16 octobre 2026. Convention fiscale : impots.gouv.fr, 18 octobre 2026. Les prix au m² ne sont pas des statistiques de marché et la lecture de certains articles reste à confirmer avec un escribano ou un comptable paraguayen.