Investir au Paraguay : immobilier locatif, placements, bourse et risques

rendement brut médian des appartements d’Asunción, sur 308 annonces en ligne le 18/10/2026 (prix demandés, avant charges)

9,16 %

IRP effectif sur un loyer brut au forfait : 8 % sur 50 % du loyer (loi 6380/2019, art. 59 et 60)

4 %

seuil de la Constancia del Inversionista « productive », avec au moins 5 emplois formels (Résolution MIC 283/2026)

70 000 USD

Investir au Paraguay revient à choisir entre un immeuble locatif à Asunción, un dépôt à terme en guaraníes ou en dollars, des obligations de la bourse locale, de la terre agricole, ou un projet d’entreprise qui ouvre droit à un régime d’incitation. Cette page chiffre chaque option avec des annonces et des taux datés d’octobre 2026, la fiscalité article par article, et les risques. Elle ne promet aucun rendement et ne recommande aucun achat.

Où investir au Paraguay : sept placements comparés

Le tableau classe les véhicules par ticket d’entrée et par logique, pas par performance : les chiffres sont des ordres de grandeur datés, jamais une attente de gain. Les conversions utilisent le cours de la Banque centrale du Paraguay (BCP) du 16/10/2026 : 1 € = 6 496,31 Gs et 1 USD = 5 770,91 Gs.

Rendement locatif à Asunción : 9,2 % brut sur 308 annonces

Pour mesurer le rendement locatif, le relevé du 18/10/2026 sur InfoCasas porte sur les appartements à vendre et à louer de 13 quartiers d’Asunción : 140 annonces de vente et 168 de location, hors programmes en construction. Résultat : 9,16 % de rendement brut médian, c’est-à-dire environ neuf dollars de loyer annuel pour cent dollars de prix demandé, avant toute charge.

Comment se calcule le rendement brut

La formule est loyer médian au m² × 12 ÷ prix médian au m², ce qui neutralise les différences de surface. Pour l’ensemble de l’échantillon : 13,8 USD par m² et par mois × 12 ÷ 1 815 USD par m² = 9,1 %. Les studios et 1 chambre ressortent à 8,98 % (2 004 USD/m², 15,0 USD/m² de loyer), les 2 chambres à 9,32 % (1 703 USD/m², 13,2 USD/m²).

Une limite à garder en tête : les annonces n’affichent pas de date de publication, et ce sont des prix demandés. Les prix conclus sont probablement plus bas et les loyers réellement signés ne sont pas publics, donc le rendement sur prix payé peut être plus haut ou plus bas. Chaque quartier repose sur 3 à 12 annonces par catégorie.

Rendement locatif par quartier d’Asunción

Seules les cellules avec au moins 3 ventes et 3 locations sont retenues. La médiane des 20 cellules est de 8,9 %, avec un écart de 4,5 % (Manorá, studios et 1 chambre) à 10,6 % (Las Mercedes, studios et 1 chambre).

Les quartiers les plus chers au m² (Manorá, Ycuá Satí) sont ceux où le rendement brut est le plus faible : le loyer ne suit pas le prix. Les quartiers au prix plus modéré (Mburucuyá, Mcal. Estigarribia, Sajonia) affichent des rendements plus élevés sur le papier, ce qui ne dit rien de la facilité à relouer.

Exemple chiffré : un 2 chambres à 150 000 USD

Le 2 chambres médian est demandé 150 000 USD, soit 865,6 millions de Gs ou environ 133 250 €. Le loyer médian demandé est de 1 144 USD par mois, soit 6,60 millions de Gs ou environ 1 016 €. Calcul : 12 × 1 016 ÷ 133 250 = 9,15 % brut.

Les frais d’achat à la charge de l’acheteur, hors avocat, s’ajoutent au prix : barème du notaire de 2 % à 0,75 % (loi 1307/1987, art. 4) et taxe d’inscription au registre de 0,85 % (loi 7424/2025, art. 142 d), soit jusqu’à 2,85 % du prix. Ils ramènent le rendement sur capital engagé à environ 8,9 %. Le détail de ces frais est dans la page sur l’achat d’une maison au Paraguay.

Du rendement brut au rendement net : ce qui n’est pas chiffré

Cette page ne publie aucun rendement net, faute de sources pour la vacance, les frais d’agence et la remise en état. Les expensas (charges de copropriété) déclarées dans 26 annonces de vente donnent une médiane de 8 432 Gs par m² et par mois, soit environ 464 000 Gs (80 USD) pour 55 m², mais l’annonce ne dit pas toujours qui les paie. L’impôt foncier est de 1 % de la valeur fiscale, qui n’est pas le prix de vente. Un ordre d’idée purement arithmétique : un mois de vacance par an ramène 9,16 % à 8,4 %, et 8,1 % après un IRP forfaitaire de 4 %, avant expensas, impôt foncier et agence.

Fiscalité des loyers au Paraguay : IRP 8 %, INR 15 % et IVA 5 %

Les loyers d’un immeuble situé au Paraguay sont de source paraguayenne, donc taxés sur place quelle que soit votre résidence. Le texte de référence est la loi 6380/2019 (bacn.gov.py), appliquée par la DNIT.

IRP sur les loyers : 8 % sur la moitié du loyer

Pour un contribuable résident, les loyers relèvent de l’IRP « rentas del capital » au taux de 8 % (art. 60). La base est la plus faible de deux options (art. 59 n° 2) : 50 % du loyer, ou le loyer moins l’impôt foncier et les frais d’entretien, de gestion et d’administration documentés. Au forfait, l’IRP revient à 4 % du loyer brut. La déclaration se fait sur le formulaire 516 via Marangatu, en mars pour l’année précédente.

Impôt des non-résidents sur les loyers : 7,5 % du loyer brut

Un non-résident paie l’INR à 15 % (art. 76) sur une base de 50 % du loyer (art. 75 n° 3), soit 7,5 % du loyer brut, retenu à la source par celui qui paie le loyer. C’est un paiement unique et définitif (art. 77). Un loyer de 1 000 USD par mois (12 000 USD par an) donne 480 USD d’IRP au forfait pour un résident, ou 900 USD d’INR pour un non-résident. Sur un rendement brut de 9,16 %, cela fait 8,79 % après IRP forfaitaire et 8,47 % après INR.

IVA de 5 % sur les loyers d’habitation et impôt foncier

La location d’un logement à usage exclusif d’habitation supporte l’IVA au taux réduit de 5 % (art. 90 a), calculée sur le loyer mensuel (art. 85 n° 2). Le bailleur la facture au locataire : vérifiez dans le bail si le loyer est annoncé avec ou sans IVA. L’impuesto inmobiliario est de 1 % de la valeur fiscale du bien (loi 125/1991, art. 61), revalorisée de 4,1 % pour 2026 (décret 5181/2025). Depuis la loi 7424/2025, sa liquidation relève de la DNIT.

Impôt à la revente : jusqu’à 2,4 % pour un résident, 4,5 à 6 % pour un non-résident

À la vente, un résident paie l’IRP à 8 % sur le moindre de 30 % du prix et de la plus-value justifiée (prix de vente moins prix d’achat et frais), soit 2,4 % du prix au maximum. Un non-résident paie l’INR de 15 % sur 30 % du prix, soit 4,5 % du prix, plus l’IVA de 5 % sur 30 % (1,5 %) si le vendeur y est assujetti, soit jusqu’à 6 %, retenus par le notaire. Le registre refuse l’acte sans preuve de paiement (loi 6380, art. 137, résolution DNIT 42/2020).

Dépôt à terme et CDA au Paraguay : taux en guaraníes et en dollars

Le CDA (certificado de depósito de ahorro) est le dépôt à terme des banques paraguayennes. Il pèse beaucoup dans l’épargne locale : les CDA représentaient 45 % des dépôts bancaires au troisième trimestre 2025 (Infonegocios, d’après les données bancaires).

Taux affichés par Banco Familiar le 18/10/2026

Le simulateur de Banco Familiar affichait, le 18/10/2026 et sans date propre à la banque : en guaraníes, 8,70 % à un an (moins de 50 millions de Gs), 8,95 % de 50 à 100 millions, 9,00 % au-delà, et jusqu’à 9,15 % à deux ans. En dollars, 4,50 % à un an jusqu’à 50 000 USD, 4,85 % au-delà, et jusqu’à 5,35 % à deux ans. Le dépôt démarre à 1 000 000 Gs ou 200 USD. Itaú accepte les CDA dès 5 000 000 Gs ou 10 000 USD et ueno dès 5 000 000 Gs ou 1 000 USD, sans afficher leurs taux.

Taux moyens de la Banque centrale

En août 2026, le taux passif moyen du système était de 6,21 % en guaraníes et 3,62 % en dollars (BCP, indicateurs financiers d’août 2026, relayés par la presse faute d’accès au PDF). C’est une moyenne de tous les dépôts, y compris à vue et épargne, donc elle n’est pas comparable à un taux de CDA. La dernière valeur de CDA relevée est de 10,28 % en juillet 2025 : le chiffre 2026 n’est pas confirmé.

Exemple, fiscalité et garantie des dépôts

100 millions de Gs (environ 15 394 €) à 9,00 % sur un an produisent 9 millions de Gs d’intérêts bruts (environ 1 385 €). Les intérêts de dépôts dans une banque régie par la loi 861/1996 sont exonérés d’IRP (loi 6380, art. 56 n° 12), ainsi que les différences de change (art. 56 n° 4). Pour un non-résident, l’équivalent côté INR n’a pas été vérifié ici. Le Fonds de garantie couvre 75 salaires minimums par personne et par établissement, soit 228,3 millions de Gs (environ 35 143 €), résidents ou non, mais ni les coopératives ni les titres émis en bourse.

Pour ouvrir le compte lui-même, les pièces demandées aux étrangers sont détaillées dans la page sur l’ouverture d’un compte bancaire au Paraguay. Le 18/10/2026, l’association des banques (Asoban) a demandé à la Banque centrale plus de transparence sur la supervision de certains établissements, sans en nommer un seul.

Bourse d’Asunción (BVA) : obligations, actions et fonds

La bourse d’Asunción est un marché d’obligations avant tout. De janvier à septembre 2026, elle a négocié 43,1 billions de Gs (environ 7,06 milliards USD), soit 0,99 % de moins qu’un an plus tôt. En septembre, le marché secondaire se composait de 94,5 % d’obligations, 5,1 % d’actions et 0,4 % de fonds d’investissement (Revista PLUS, 14/10/2026, données de la bourse).

Comment un particulier achète des titres au Paraguay

On passe par une casa de bolsa : le registre de la Superintendencia de Valores de la Banque centrale (qui a remplacé l’ancienne CNV) en liste 24 pour le marché des valeurs, dont des filiales de banques (Itaú Invest, Familiar, Atlas, Sudameris, UENO). ueno propose des fonds dès 300 000 Gs ou 50 USD. Les conditions d’ouverture pour un non-résident n’ont pas pu être confirmées : demandez-les à la casa de bolsa avant tout transfert.

Exemples d’émissions et fiscalité

Frigorífico Concepción a placé le 28 janvier 2026 des obligations en guaraníes à 12,50 % sur 3 ans, intérêts trimestriels (note A-py chez FIX SCR). Constructora Katuete en a émis à 14,00 %. Un taux de cet ordre se lit comme le prix du risque de l’émetteur. Côté impôt, les intérêts et les plus-values de titres négociés en bourse sont exonérés d’IRP (loi 6380, art. 56 n° 9 et 10) et d’INR (art. 79 n° 4), et les fonds patrimoniaux aussi (art. 56 n° 11).

Investir dans l’agriculture au Paraguay

L’agriculture domine les exportations : le soja pèse environ 41 % des exportations, la viande 16 %, l’électricité 15 % et les céréales 7 % (Trading Economics, octobre 2026, source secondaire). Pour un particulier, l’accès passe par l’achat de terres ou d’une exploitation. La zone de sécurité frontalière de 50 km (loi 2532/2005) ne vise pas les Français : elle interdit seulement aux étrangers originaires d’un pays limitrophe d’y posséder des immeubles ruraux.

Les prix par hectare, le Chaco, la réserve légale de 25 % et la déforestation zéro en région orientale sont traités dans la page sur l’achat d’une estancia ou d’une ferme, et le terrain nu dans la page dédiée. Une activité purement agricole ne bénéficie pas du régime maquila, réservée à l’industrie et aux services exportateurs.

Ley 60/90, société et Constancia del Inversionista

La Ley 60/90 offre aux personnes physiques et morales, nationales ou étrangères, des avantages sur un projet d’investissement approuvé par le Conseil des investissements du MIC : exonération de 95 % de l’impôt sur les ventes liées à l’investissement et exonération des impôts sur dividendes pendant 5 ans (art. 5), portée à 7 ans avec des biens de capital nationaux (art. 7) ou 10 ans avec rapatriement de capitaux ou zone prioritaire (art. 6). Le Conseil a 60 jours pour se prononcer (art. 24). La presse de juillet 2026 évoque un nouveau régime appelé à la remplacer : son numéro et son entrée en vigueur ne sont pas confirmés, vérifiez-les au MIC.

Ces avantages supposent une entité locale : la création d’une EAS, d’une SRL ou d’une SA est détaillée dans la page sur la création d’une société au Paraguay, et le régime d’exportation de la maquila dans sa page dédiée.

Constancia del Inversionista : seuils par catégorie

La Constancia del Inversionista (Résolution MIC 283/2026) distingue quatre catégories, en USD ou équivalent en guaraníes : productive 70 000 USD avec plan d’affaires et au moins 5 emplois formels, touristique 150 000 USD, financière 200 000 USD maintenus au moins deux ans, immobilière 200 000 USD hors usage personnel ou familial. L’émission prend 5 jours ouvrés maximum après dossier complet (source secondaire Ferrere, mai 2026). SUACE confirme le seuil de 70 000 USD et les 5 emplois dans les deux premières années.

De l’investissement à la résidence permanente

La loi de migration 6984/2022 (art. 46) dispense de la résidence temporaire préalable les étrangers qui prouvent des investissements. Le dossier de permanente contient alors la preuve d’investissement, et le tarif de la Dirección General de Migraciones est de 25 jornales, soit 2 926 925 Gs (environ 451 €) depuis le 1er juillet 2026. Une fois obtenue, la permanente se perd après plus de 3 ans d’absence injustifiée (loi 6984/2022, art. 54-55) : il n’y a pas d’obligation de visite annuelle, mais un séjour tous les trois ans évite ce risque. La procédure complète figure dans la page sur la résidence permanente au Paraguay.

Pourquoi investir au Paraguay : croissance et flux d’investissement étranger

L’économie a crû de 6,6 % en 2025 selon la Banque centrale (d’après l’agence EFE). Les entrées d’investissement direct étranger sont passées de 807 millions USD en 2023 à 1,18 milliard en 2025, pour un stock de 13,2 milliards (CNUCED, relayé par Crédit Agricole). Les projets approuvés sous Ley 60/90 en 2023 se concentraient sur les biocarburants (37 %), l’alimentaire (10 %) et les céréales et semences (9 %). Un pays qui attire des capitaux ne garantit rien à celui qui y place les siens.

Risques d’investir au Paraguay : change, inflation, liquidité et titres fonciers

Risque de change : le dollar a perdu 7,3 % en guaraníes

Le dollar valait 6 227,60 Gs début 2026 et 5 770,91 Gs le 16 octobre 2026 (BCP), soit -7,3 % : un loyer en guaraníes convertit en moins de dollars. Pour un investisseur en euros, l’exposition passe par le cours euro/guaraní (6 496,31 Gs pour 1 € au 16/10/2026), dont l’historique sur douze mois n’a pas pu être lu ici : consultez celui de la BCP avant de décider. Les gains de change sont exonérés d’IRP.

Inflation et solidité du pays

L’inflation sur douze mois est de 1,7 % en septembre 2026 (Trading Economics, secondaire). S&P note le Paraguay BBB- avec perspective stable (décembre 2025), le dernier échelon de la catégorie investment grade, et Moody’s Baa3. Le pays ne figure ni sur la liste noire ni sur la liste grise du GAFI du 19 juin 2026.

Liquidité immobilière et lots de lotissement

Un appartement se revend avec 2,4 % à 6 % du prix d’impôts de sortie (voir plus haut), plus d’éventuels frais d’agence non sourcés. Les lots à 25-50 USD le m² de Nueva Asunción sont décrits par un agent concurrent comme « extrêmement illiquides », revendus avec des remises de 30 % et souvent en zone inondable. Les inondations de 2026 ont touché Central, Bañado Sur et Ñeembucú.

Titres fonciers : ce qu’il faut vérifier avant de payer

Un titre se contrôle au registre : le registre unifié national (RUN) de la loi 7424/2025 réunit registre et cadastre, en vigueur depuis janvier 2026. Pour les lotissements, le régime en vigueur est celui de la loi 3966/2010, art. 239-259 : l’escritura est exigible dès 25 % du prix payé, et les lots de l’INDERT sont inaliénables (nullité de l’acquisition, loi 4682/2012). Aucun cas récent de double titulación n’a été trouvé dans la presse consultée : l’absence d’exemple ne vaut pas absence de risque.

Risque bancaire et d’émetteur

Le plafond de garantie est de 228,3 millions de Gs par personne et par établissement, hors coopératives et titres. Les fusions de 2025 (Río absorbée par Continental le 25/08/2025) et l’alerte d’Asoban du 18/10/2026 montrent que le système bouge. Comme la garantie s’applique par établissement, répartir ses dépôts entre plusieurs banques en multiplie le plafond. Un investisseur qui passe par une société doit aussi compter avec l’ouverture du compte, qui prend des mois, d’après la presse économique de mars 2025.

Fiscalité française d’un investisseur au Paraguay

Vous êtes domicilié fiscalement en France si l’un de ces critères est rempli : foyer ou lieu de séjour principal, activité professionnelle principale, ou centre des intérêts économiques (art. 4 B du CGI). Le Paraguay n’est pas dans la liste des conventions fiscales de la France : en l’absence de convention, les revenus d’immeubles étrangers sont imposables en France sans élimination de la double imposition, et se déclarent sur la déclaration 2047 (brochure pratique de l’impôt sur le revenu 2024).

Cela signifie qu’un loyer paraguayen déjà taxé sur place peut l’être à nouveau en France, sans crédit d’impôt prévu. L’application des prélèvements sociaux de 17,2 % à ces loyers et le barème exact des intérêts étrangers n’ont pas été confirmés : demandez-les à un conseil fiscal. Le compte ouvert à l’étranger se déclare sur le formulaire 3916, avec une amende par compte non déclaré. Les biens immobiliers situés à l’étranger entrent dans l’IFI, dû au-delà de 1,3 million d’euros de patrimoine immobilier net au 1er janvier 2026.

L’échange automatique d’informations n’est pas encore en vigueur, mais l’assistance administrative sur demande existe depuis le 1er novembre 2021. Ne comptez donc pas sur l’opacité. Les conséquences de l’absence de convention fiscale entre la France et le Paraguay sont détaillées dans une page à part.

Sources et date de vérification

Loi 6380/2019 (bacn.gov.py), loi 125/1991, loi 1307/1987, loi 7424/2025, loi 6984/2022 et Ley 60/90 (texte du MIC), DNIT (résolution 42/2020, actualité IRP de mars 2026, copies d’archive), taux de change de la BCP du 16/10/2026, annonces InfoCasas consultées le 18/10/2026, simulateur de Banco Familiar, pages Itaú et ueno, Revista PLUS (14/10/2026), La Nación (18/10/2026), Prensa Mercosur (6/10/2026), Ferrere et SUACE pour la Constancia, impots.gouv.fr et service-public.gouv.fr. Les sites dnit.gov.py, bcp.gov.py et bvpasa.com.py étaient injoignables au moment de la recherche : les chiffres concernés viennent de copies d’archive ou de la presse, et sont signalés comme tels.