Acheter un terrain au Paraguay : zone frontalière, vérifications, loteamientos et prix au m²

bande frontalière de la loi 2532/2005 : elle vise les étrangers originaires des pays voisins et les immeubles ruraux

50 km

du prix payé : seuil à partir duquel l’acheteur d’un lot en cuotas peut exiger l’escritura (loi 3966/2010, art. 255)

25 %

impôt immobilier annuel, calculé sur la valeur fiscale du terrain et non sur son prix (loi 125/1991, art. 61)

1 %

Un Français peut acheter un terrain au Paraguay sans cédula ni autorisation d’après les textes que nous avons lus : la loi sur la zone de sécurité frontalière ne vise qu’une partie des étrangers et qu’une partie des terrains. Les vrais risques sont ailleurs, dans le titre, le cadastre, les lots vendus en cuotas et les terrains issus de la réforme agraire. Cette page suit l’ordre de l’achat d’un terrain : ce que la loi permet, ce que coûte le mètre carré, ce qu’il faut vérifier, puis les frais. Pour une maison ou un appartement, voir acheter une maison au Paraguay.

Zone de sécurité frontalière de 50 km : un Français peut-il acheter un terrain ?

Ce que la loi 2532/2005 interdit, et à qui

L’article 1 de la loi 2532/2005 fixe la zone de sécurité frontalière à la bande de 50 kilomètres adjacente aux lignes de frontière terrestre et fluviale. L’article 2 est le seul qui interdise quelque chose : les étrangers « oriundos de cualquiera de los países limítrofes », ou les personnes morales « integradas mayoritariamente » par eux, ne peuvent pas être propriétaires, copropriétaires ou usufruitiers d’immeubles ruraux dans la bande. Les pays limitrophes sont l’Argentine, le Brésil et la Bolivie.

Trois conséquences pour un acheteur français. Le texte vise l’origine nationale, pas la résidence : plusieurs sites de prestataires présentent la bande comme une restriction pour les non-résidents que la cédula lèverait, or le texte ne parle ni de résidence ni de cédula. Il vise les immeubles ruraux : pour l’impôt immobilier, la loi 125/1991 (article 60 modifié) range en « urbain » ce qui se trouve dans la zone urbaine de la municipalité, et en « rural » le reste, ce que votre escribano doit confirmer pour votre parcelle. Il vise enfin les sociétés : une société paraguayenne détenue en majorité par des Brésiliens, des Argentins ou des Boliviens est concernée. Le texte parle de personnes « originaires » d’un pays voisin sans traiter la double nationalité, un point à faire trancher par l’escribano. Pour monter une société, voir créer une société au Paraguay.

Exceptions, droits acquis et sanctions

Le décret de l’exécutif peut lever l’interdiction « por razones de interés público », par exemple pour des activités qui créent de l’emploi dans la zone (article 2). Les droits acquis avant la loi (publiée le 24 février 2005) sont maintenus (article 3). Pour les sociétés par actions, les titres de ceux qui veulent posséder un immeuble rural dans la bande doivent être nominatifs et non endossables (article 4).

Les notaires ne peuvent pas passer en acte public une opération interdite (article 5). Un acte contraire à la loi est nul, sans préjudice des sanctions contre les juges, fonctionnaires et notaires, et la nullité entraîne une amende égale au double de la valeur de l’opération (article 8). Le contrôle revient à une commission interinstitutionnelle, la Cizosef, placée sous la présidence du ministère de la Défense (décret 4985/2005, articles 1 et 4). En mai 2021, la Cizosef a confirmé à une procureure que 22 fincas attribuées à des sociétés offshore par une juge civile d’Asunción se trouvent dans la bande, ce qui a valu à la juge une dénonciation pour prévarication (La Nación, 4 mai 2021). Un projet de loi du Sénat de novembre 2021 voulait interdire aux notaires d’instrumenter tout acte sur un bien de la bande. Nous n’avons pas trouvé trace de son adoption.

Carte de la zone frontalière : départements et villes concernés

Aucune liste officielle des départements concernés n’est publiée avec la loi : le tracé revient à la Cizosef et au Cadastre. Nous avons donc calculé la bande de 50 km autour de la frontière à partir des limites Natural Earth (domaine public) : elle couvre environ 148 800 km², soit 37 % du territoire. Un rapport du ministère de la Défense remis au Sénat, relayé par Última Hora dans un article ancien, parle de 143 328 km² : l’ordre de grandeur concorde, mais notre carte reste indicative, à 1 ou 2 km près.

Les villes que l’on cherche en premier, à vol d’oiseau jusqu’à la frontière (calcul de la même carte) : Ciudad del Este 1 km, Encarnación 2 km, Pilar 2 km, Salto del Guairá 5 km, Asunción 10 km, San Lorenzo 11 km, Luque 18 km, Areguá 22 km, San Bernardino 31 km, Caacupé 42 km, toutes dans la bande, et Pedro Juan Caballero sur la ligne même. Hors bande : Villarrica (116 km), Coronel Oviedo (113 km), Concepción (132 km) et Filadelfia (178 km). Être dans la bande ne change rien pour un Français. Cela compte pour un acheteur brésilien, argentin ou bolivien, et pour la revente.

Terrain dans la bande frontalière : quoi demander avant de signer

L’article 7 oblige les certificats du Cadastre à indiquer si l’immeuble se trouve en totalité ou en partie dans la zone. Demandez-le pour tout terrain rural. Faites inscrire dans le dossier la nationalité du vendeur, de l’acheteur et des associés éventuels. Si vous comptez revendre à un acheteur brésilien, argentin ou bolivien, la même restriction s’applique à lui : le marché de revente d’un terrain rural de la bande est plus étroit. Les grandes surfaces et la question de l’estancia sont traitées sur estancia et ferme au Paraguay.

Prix d’un terrain à vendre au Paraguay : annonces d’octobre 2026

Aucune source officielle ne publie un prix du m² de terrain. La valeur fiscale, qui sert de base à l’impôt immobilier, est fixée à part et ne reflète pas les prix du marché. Le tableau ci-dessous reprend des annonces vérifiées le 18 octobre 2026 sur InfoCasas (la plateforme n’affiche pas de date de publication). Conversion au cours de la Banque centrale du Paraguay du 16 octobre 2026 : 1 USD = 5 770,91 ₲ et 1 € = 6 496,31 ₲. Ce sont des prix demandés, jamais des prix de transaction. Les autres impôts du pays sont résumés dans la page sur les impôts au Paraguay.

Trois lectures. L’écart dans une même ville dépasse celui entre deux villes : à Encarnación, le m² du centre est environ 25 fois celui de Chaipé. La devise change d’une ville à l’autre : à Ciudad del Este la plupart des annonces sont en dollars, à Luque et à San Lorenzo elles sont en guaraníes, et à Asunción les deux coexistent. Enfin, des annonces restent en ligne après la vente (certaines portent la mention « VENDIDO ») et des surfaces sont mal saisies (« 1 m² ») : c’est le titre qui fait foi, pas la fiche.

On lit parfois qu’un terrain de 500 m² se trouve pour moins de 10 000 € à Encarnación, San Bernardino ou Caacupé (hastamerica.com, mai 2025). Dans nos annonces, c’est vrai en périphérie d’Encarnación (Chaipé, 552 m² pour environ 10 000 €), mais pas à San Bernardino, où 600 m² partent à environ 35 000 €. Pour juger si un prix a du sens pour un projet locatif, voir investir dans l’immobilier au Paraguay.

Vérifier un terrain au Paraguay avant d’acheter : título, catastro, mensura

Les étapes notariales de l’achat (boleto de compraventa, escritura, inscription) sont décrites sur la page maison et appartement. Pour un terrain, les vérifications ci-dessous se font avant de verser un acompte, par votre escribano ou votre avocat.

Título de propiedad et informe de condiciones de dominio au RUN

Depuis la loi 7424/2025 (publiée le 14 janvier 2025, en vigueur un an plus tard, article 187), le registre des immeubles et le cadastre sont réunis dans le Registro Unificado Nacional (run.gov.py). Le document clé est l’informe de condiciones de dominio de la finca ou de la matrícula : il montre le titulaire inscrit, les hypothèques, les saisies et les inscriptions litigieuses. La loi sur les lotissements en tire elle-même la conséquence : elle refuse d’approuver un loteamiento dont l’immeuble est saisi ou inscrit comme litigieux (loi 3966/2010, article 241).

Les informes se demandent par le portail « Publicidad Registral » réservé aux professionnels, après paiement d’une liquidation dans le portail des revenus judiciaires. Une disposition technique de la Direction générale des Registres publics (DTR 03/2025, 14 février 2025) autorise la délivrance de l’informe sans revue physique de la finca. Nous n’avons pas trouvé le montant de la taxe dans les documents publics : demandez-le à votre notaire. Vérifiez que le nom du vendeur est celui du titulaire, que la surface correspond et que la finca n’est pas une simple cession de droits.

Catastro : cuenta corriente catastral, padrón et visor des parcelles

Chaque parcelle a une cuenta corriente catastral (ou un padrón), distincte de la finca du registre. Le Cadastre publie une consultation en ligne des comptes urbains et ruraux et un visor des parcelles (catastro.gov.py), qui permettent de situer le lot sur la carte. Pour le certificat officiel, le RUN délivre le Certificado Catastro Registral Inmobiliario : la demande en ligne exige que le compte existe, soit actif et ait un graphique intégré à la carte cadastrale. Sinon elle se fait sur papier, au guichet du RUN. Une parcelle sans graphique n’est pas forcément frauduleuse, mais le vendeur doit l’expliquer.

Pour un lot issu d’un loteamiento récent, la loi 7424/2025 impose que chaque lot ait son propre « Código Único de Identificación Catastral Registral » (article 239 de la loi 3966/2010 modifié). C’est l’identifiant à demander lot par lot.

Mensura : faire mesurer le terrain avant de payer

La surface inscrite au titre et celle du terrain réel diffèrent souvent. Le juicio de mensura permet d’adapter le périmètre à l’occupation réelle, de corriger les erreurs de surface et de transcription, d’unifier ou de fractionner des parcelles (loi 6875/2022 sur l’agrimensure, article 4). Pour un loteamiento, l’agrimensor doit mesurer la totalité de l’immeuble avant de le fractionner, sauf mensura judiciaire déjà approuvée par jugement définitif et inscrite, et un lotissement qui regroupe plusieurs titres exige d’abord une mensura d’unification (article 19).

Concrètement : demandez le plan géoréférencé et son inscription au RUN, faites reconnaître les bornes sur place avec le vendeur et ses voisins, et mandatez un agrimensor inscrit au registre professionnel si la surface du titre et celle du terrain divergent. Le devis varie selon la taille et le relief : nous n’avons pas de tarif officiel.

Vendeur, héritiers et intermédiaires : qui doit signer la vente

Le vendeur doit être le titulaire inscrit de l’informe de dominio, pas un parent, un gérant ou un « représentant ». Si l’informe montre plusieurs titulaires, ou un titulaire décédé, tous les titulaires inscrits (ou leurs héritiers, une fois la succession inscrite) doivent intervenir à l’acte : la loi des lotissements pose déjà la règle pour un condominium, où la demande doit être signée par tous les copropriétaires (loi 3966/2010, article 241). Pour un intermédiaire, exigez un mandat écrit du titulaire, vérifiez-le auprès de lui, et ne versez rien en dehors de l’étude de l’escribano.

Servitudes et marges de cours d’eau sur un terrain au Paraguay

Les servitudes, hypothèques et usufruits s’inscrivent au registre : l’informe de dominio doit les montrer. Sur le terrain lui-même, la loi 3239/2007 sur les ressources hydriques impose aux riverains de cours d’eau, sur les marges privées, une zone d’usage public de 5 m en zone urbaine et de 10 m en zone rurale, et une zone de protection de 100 m de chaque côté où l’usage du sol est conditionné (article 23). Un ruisseau qui traverse le lot peut donc réduire la surface constructible. Les terrains boisés de plus de 20 hectares ont en plus une réserve forestière légale (loi 422/1973, article 42), traitée avec les grandes propriétés dans la page estancia et ferme.

Terrain inondable : les zones critiques de la SEN en 2026

Le prix d’un terrain bon marché peut cacher l’eau. Le 6 août 2026, le Secrétariat national d’urgence (SEN) a délimité ses zones critiques face à la crue des fleuves Paraguay et Paraná liée à El Niño : alerte orange à Ayolas, Yabebyry et Villa Florida (Misiones), alerte jaune sur tout le département de Ñeembucú, le Bañado Sur d’Asunción (barrios Santa Ana et San Cayetano) pour le risque d’évacuation, et, dans le département Central, Limpio, Mariano Roque Alonso, Luque, Capiatá, Lambaré, Villeta (secteur Ipecá) et Nueva Italia (Hoy, 6 août 2026).

Aucun quartier n’est à écarter d’office : c’est le niveau du lot par rapport au fleuve ou au ruisseau qui compte. Demandez aux voisins quand l’eau est montée pour la dernière fois, visitez le terrain après une forte pluie, et regardez où s’écoule l’eau de la rue. Nous n’avons pas trouvé de carte officielle d’inondation consultable par parcelle.

Terrain rural au Paraguay : lots INDERT, derecheras et titres

Un terrain est « rural » quand il se trouve hors de la zone urbaine de la municipalité (loi 125/1991, article 60 modifié). Les petites parcelles rurales, les chacras de quelques hectares, posent un problème que la ville ne pose pas : une partie du sol vient de la réforme agraire. Les lots des colonies attribués par l’INDERT sont régis par l’Estatuto Agrario (loi 1863/2002). Les lots et les « derechos y acciones » qui découlent de la possession, de l’occupation ou de l’attribution sont inenajenables, et les restrictions ne cessent qu’à dix ans de l’attribution et du paiement intégral du prix (article 90, loi 2531/2004). Le lot qui reste inexploité plus de deux ans, ou qui est transféré en violation de ces règles, revient à l’INDERT (article 93).

Un colon qui a payé au moins 25 % du prix et signé des billets pour le solde a droit à un titre qui mentionne le solde dû (article 56, version de la loi 4988/2013) : un titre issu de l’INDERT peut donc porter une dette. Demandez la date d’attribution, la preuve du paiement intégral, et vérifiez que dix ans se sont écoulés. Un immeuble rural ne peut être grevé d’aucune autre taxe municipale que l’impôt immobilier (article 60 modifié), et l’impôt sur un petit rural est parfois réduit : le taux tombe à 0,50 % pour un immeuble rural de moins de 5 hectares, seule propriété destinée à l’activité agropécuaire (loi 125/1991, article 61). Dans la Région orientale, la conversion de forêts natives est interdite par les lois 2524/2004, 6256 et 6676 : un terrain boisé ne se défriche pas librement. Au-delà de quelques hectares, passez par la page estancia et ferme.

Loteamiento à crédit en cuotas : fonctionnement légal et risques

Un loteamiento est la division d’un immeuble en au moins deux fractions destinées à la vente, en zone urbaine ou rurale (loi 3966/2010, article 239 modifié par la loi 7424/2025). Vendus « a plazo », ses lots s’achètent en cuotas mensuelles, souvent sur dix ans. Beaucoup de sites citent encore la loi 1909/2002 (escritura à 25 %, résolution après six cuotas) ou la loi 1257/1932 (escritura à 50 %) : les deux sont abrogées, la seconde par la première (article 18), la première par la loi organique municipale (article 283 de la loi 3966/2010). Le texte actuel est la loi 3966/2010, articles 239 à 259, modifiée notamment par les lois 4066, 5346/2014 et 7424/2025.

Un loteamiento n’est vendable qu’une fois approuvé et inscrit

L’approbation passe par l’intendencia (approbation provisoire, 60 jours) puis par la Junta municipal (approbation définitive, 60 jours), le silence valant approbation automatique, selon l’article 245 modifié par la loi 5346/2014. Le propriétaire a ensuite trente jours pour délimiter et borner les lots, réaliser le drainage, ouvrir les rues et les places, puis faire inscrire les fractions publiques : « no se podrán vender los lotes » tant que la résolution définitive n’est pas inscrite (article 246). Pour la demande, il doit fournir son titre, un informe de condiciones de dominio de moins d’un mois, la preuve du paiement de l’impôt immobilier et le rapport descriptif d’un agrimensor inscrit (article 241).

Pour vendre à crédit, il doit inscrire au RUN la résolution d’approbation définitive, le contrat type et le fractionnement avec le code cadastral de chaque lot, et « no podrá formalizarse ningún contrato de compraventa a plazo » sans ces inscriptions. Chaque contrat est annoté au RUN et à la municipalité dans les 30 jours ouvrables (article 250, version de la loi 7424/2025). L’inscription rend le terrain indisponible pour le vendeur : il ne peut plus le vendre, le louer ni le grever, sous peine de nullité (article 253).

Vos droits d’acheteur : escritura à 25 %, résolution après 6 ou 10 cuotas

Les clauses suivantes sont implicites dans tout contrat de vente de lots à crédit, même si elles ne sont pas écrites (article 255, version de la loi 5346/2014). Le vendeur doit remettre la possession libre du lot avec la première cuota. L’acheteur peut exiger l’escritura dès qu’il a payé 25 % du prix, le lot pouvant rester hypothéqué au profit du vendeur pour le solde. Le vendeur ne peut demander la résiliation pour impayés qu’après plus de six cuotas de retard si l’acheteur a payé jusqu’à 25 % des cuotas, ou plus de dix au-delà. L’acheteur peut retirer à ses frais les améliorations qu’il a faites. Toute clause qui les attribue au vendeur est nulle (article 256). Les saisies visant le vendeur après l’inscription ne touchent que sa créance sur les cuotas restantes (article 257).

Côté coûts, les frais de transfert des lots, au comptant ou à crédit, se partagent à égalité entre vendeur et acheteur, sauf accord contraire (article 249, loi 4066). Pour un boleto de loteamiento dont le prix total est inférieur à 1 000 jornales (environ 117 millions ₲, soit près de 18 000 €) et payable en 24 cuotas ou plus, la certification de signature coûte 30 % d’un jornal au lieu de trois (loi 1307/1987, article 5, modifié par l’article 197 de la loi 7424/2025), soit environ 35 000 ₲ au jornal de 117 077 ₲.

Loteamiento : liste de contrôle avant de signer

1. Obtenir le numéro de la résolution municipale d’approbation définitive : il doit figurer dans le contrat (article 254).
2. Faire demander par le notaire l’informe de condiciones de dominio de la finca mère : il doit montrer l’inscription du loteamiento.
3. Identifier le lot par sa cuenta corriente catastral et son code cadastral registral, avec manzana, surface et limites.
4. Vérifier que le contrat type est inscrit au RUN et exiger la preuve d’inscription de votre propre contrat, que le vendeur doit annoter.
5. Visiter : rues ouvertes, drainage, bornes en place. Les travaux sont une obligation du propriétaire (article 246).
6. Garder chaque quittance : le droit d’exiger l’escritura se compte sur ce que vous avez payé.

Litiges et doublons de titres : ce que montre la presse

Le 6 juin 2025, ABC Color rapportait à Pedro Juan Caballero un conflit entre des acheteurs en retard de paiement et deux entreprises de loteamientos, avec des lots achetés à dix ans. Les acheteurs disaient qu’on leur refusait de régler seulement les cuotas échues et qu’on leur réclamait le solde total. L’une des entreprises répondait que le règlement du solde est expressément prévu au contrat et qualifiait les accusations d’infondées. Ce ne sont que des allégations, mais elles illustrent le point à contrôler : les clauses de retard et de solde avant de signer, à comparer avec les seuils de l’article 255.

Sur la superposition de titres, la directrice des Registres publics expliquait à ABC Color en octobre 2015 que des municipalités entières, comme Minga Guazú, n’avaient pas catastré leur district, et citait un immeuble d’Itakyry vendu six fois, dont une fois à un ex-sénateur. L’article a onze ans : il décrit un risque, pas l’état du cadastre en 2026. C’est une raison de plus pour exiger le RUN et la cuenta catastral lot par lot.

Frais et impôts d’un terrain au Paraguay : impuesto inmobiliario, IVA, plus-value

L’impuesto inmobiliario est un impôt annuel de 1 % de la valeur fiscale (loi 125/1991, article 61). Depuis la loi 7424/2025, la Direction nationale des revenus fiscaux (DNIT) établit cette valeur à partir des informations du Cadastre. Pour un terrain urbain elle additionne la terre et les constructions, et elle est ajustée chaque année selon l’inflation des douze mois précédant le 1er novembre. La DNIT liquide l’impôt au nom de la municipalité, qui émet la facture et l’encaisse (articles 60 et 62 modifiés). Exemple : une valeur fiscale de 100 millions ₲ donne 1 million ₲ d’impôt par an, soit environ 154 €. Le rapport entre valeur fiscale et prix de marché n’est pas publié, demandez la valeur fiscale du lot à la municipalité.

Un terrain nu est un « baldío » si les constructions valent moins de 10 % de la valeur de la terre : il supporte alors un impôt additionnel (articles 69 et 70, le barème de l’article 70, modifié par la loi 5513/2015, n’a pas pu être lu). Demandez le montant exact à la municipalité. Enfin, l’escribano ne peut pas passer l’acte sans certificat de non-dette de cet impôt et de ses additionnels : l’accord entre les parties est sans effet, et le notaire est solidairement responsable en cas d’oubli (article 64).

L’impôt sur la plus-value est dû par le vendeur, mais le registre ne donne pas entrée à l’acte sans la preuve du paiement de l’IRP ou de l’INR (loi 6380/2019, article 137) : vérifiez-la avant d’espérer votre inscription. Certains sites parlent d’un impôt de « 8 à 10 % de la plus-value ». Le texte applique en réalité le taux à 30 % du prix de vente quand on ne justifie pas le prix d’achat, soit au plus 2,4 % du prix pour un résident. Si vous restez résident fiscal français, il n’existe aucune convention France-Paraguay : en l’absence de convention, les revenus sont imposables en France sans élimination de la double imposition. Le détail est dans la page sur la convention fiscale.

Sources et date de vérification

Textes de loi vérifiés le 18 octobre 2026 sur bacn.gov.py : lois 2532/2005 (zone de sécurité frontalière), 3966/2010 (organique municipale, articles 239 à 259) avec les lois 4066, 5346/2014 et 7424/2025, 125/1991 avec les lois 5513/2015 et 7424/2025 (impôt immobilier), 6380/2019 (IVA, IRP, INR), 1863/2002 avec les lois 2531/2004 et 4988/2013 (Estatuto Agrario), 4682/2012, 6875/2022 (agrimensure), 3239/2007 (ressources hydriques), 422/1973 (forestière) et 1307/1987 (honoraires des notaires). Décret 4985/2005 (Cizosef) : miroir Justia. Services du Registro Unificado Nacional et instructions de demande de certificats : run.gov.py et pj.gov.py (DTR 03/2025). Cadastre en ligne : catastro.gov.py. Annonces : InfoCasas (infocasas.com.py), consultées le 18 octobre 2026. Taux de change : Banque centrale du Paraguay, 16 octobre 2026. Presse : La Nación (4 mai 2021), ABC Color (6 juin 2025, octobre 2015), Hoy (6 août 2026). Carte de la bande de 50 km : calcul propre, à partir de Natural Earth.