- du prix : escribano (0,75 %) plus inscription au registre (0,85 %), calcul à partir de la loi 1307/1987 et du guide des taxes du Poder Judicial
- 1,6 %
- médiane demandée pour une maison à Asunción, annonces InfoCasas du 18 octobre 2026
- 955 USD/m²
- médiane demandée pour un appartement à Asunción, mêmes annonces
- 1 750 USD/m²
Sommaire
Un Français peut acheter une maison ou un appartement au Paraguay sans restriction de nationalité en ville. L’achat passe par un escribano (le notaire public paraguayen), une escritura pública et une inscription au registre des biens. Il coûte environ 1,6 % du prix en honoraires et en taxe d’inscription, et les maisons s’affichent autour de 1 000 USD le m² à Asunción en octobre 2026.
Un étranger peut-il acheter une maison au Paraguay ?
Oui. L’article 46 de la Constitution de 1992 déclare que tous les habitants sont égaux en dignité et en droits et n’admet aucune discrimination. L’article 109 garantit la propriété privée et précise que nul ne peut en être privé sans jugement. Aucun texte lu pour cette page ne réserve la propriété d’une maison ou d’un appartement aux nationaux, et aucun ne subordonne l’achat à une résidence. Pour la résidence elle-même, qui se demande séparément, voir la page sur la résidence permanente au Paraguay.
Zone de sécurité frontalière : ce que dit la loi 2532/2005
L’article 1 de la loi 2532/2005 établit une bande de 50 kilomètres le long des frontières terrestres et fluviales. L’article 2 interdit aux étrangers originaires des pays limitrophes (Argentine, Bolivie, Brésil), ou aux sociétés majoritairement composées d’eux, d’être propriétaires, copropriétaires ou usufruitiers d’inmuebles rurales dans cette bande, sauf décret du pouvoir exécutif. Le texte parle d’immeubles ruraux et de ressortissants de ces trois pays : un Français qui achète une maison en ville n’entre pas dans son champ. L’article 7 impose en revanche aux certificats cadastraux de signaler si le bien se trouve, en tout ou en partie, dans la zone.
Villes comme Ciudad del Este, Encarnación ou Pedro Juan Caballero : leur position frontalière ne règle pas la question à elle seule, car le texte ne vise pas les biens urbains. Demandez la mention du certificat cadastral. Le détail de la zone, du bornage et des titres ruraux est traité sur la page acheter un terrain au Paraguay.
Les étapes pour acheter une maison au Paraguay, de la seña à l’inscription
Étape 1 : choisir le bien et vérifier l’annonce
Il n’y a pas de base unique des annonces : plusieurs portails (InfoCasas, agences, groupes sociaux) se partagent le marché, et le même bien apparaît parfois deux ou trois fois, comme nous l’avons constaté dans nos relevés. Les agences immobilières (inmobiliarias) font partie des sujets obligés de la loi anti-blanchiment 1015/97 (art. 14 k). Notez la matrícula et le numéro de cuenta corriente catastral du bien : ils servent à tout vérifier ensuite.
Étape 2 : verser la seña
La seña est l’acompte qui scelle l’accord. Selon l’article 723 du Code civil, celui qui l’a versée peut se rétracter en la perdant, et celui qui l’a reçue peut se rétracter à condition de la rendre doublée. Versez-la seulement après avoir vu l’état du titre (étape 4), et par virement.
Étape 3 : signer le boleto de compraventa
Le boleto est le contrat de vente sous seing privé. Il fixe le prix, le calendrier de paiement, la répartition des frais et la date de l’escritura. Le Code civil précise qu’il n’opère pas le transfert : un contrat portant sur un droit réel immobilier doit être passé en escritura pública (art. 700 a), et le boleto vaut seulement obligation de la signer (art. 701 et 702). Écrivez dans le boleto qui paie quoi, car la loi partage les frais par moitié sans accord contraire.
Étape 4 : faire vérifier le titre par l’escribano
L’escribano demande le certificat de condiciones de dominio aux Registros Públicos : selon le règlement technique du registre (art. 74), seul un notaire peut le demander. Une fois délivré, il ferme le registre pour 30 jours : aucune mesure conservatoire ne peut être inscrite sur le bien pendant ce délai (art. 75). Il réunit aussi le certificat cadastral et le certificat de non-dette de l’impôt foncier, sans lequel la loi 125/1991 (art. 64) lui interdit d’établir l’escritura.
Étape 5 : signer l’escritura pública devant l’escribano
C’est l’acte qui transfère la propriété. Le jour de la signature, l’escribano perçoit ses honoraires et les sommes correspondant aux taxes (loi 1307/1987, art. 15). Les parties en répondent solidairement. Si vous ne pouvez pas venir, une procuration signée en France devra être apostillée : la France et le Paraguay sont parties à la Convention de La Haye (en vigueur pour le Paraguay depuis le 30 août 2014). La traduction éventuellement exigée n’est pas publiée, demandez-la à l’escribano.
Étape 6 : payer le prix et justifier les impôts du vendeur
Le registre n’accepte pas une escritura de vente d’immeuble sans la preuve du paiement de l’IRP ou de l’INR par le vendeur (loi 6380, art. 137). Vérifiez avec l’escribano que cette preuve est prête : sinon l’inscription s’arrête. Le détail de ces impôts est dans la section sur la plus-value.
Étape 7 : inscrire l’escritura aux Registros Públicos
Le règlement du registre fixe à 20 jours calendaires au plus le délai d’inscription d’un titre notarié, à compter du lendemain du dépôt, et à 10 jours celui d’un certificat (art. 13). L’inscription n’est pas ce qui crée la propriété, mais elle protège : les actes non inscrits n’ont pas de validité contre les tiers, et entre plusieurs créanciers d’un même immeuble, celui qui a inscrit son titre le premier est préféré (Code civil, art. 466).
Étape 8 : récupérer l’escritura inscrite et passer les contrats
Gardez l’original de l’escritura et la preuve d’inscription. Faites transférer l’eau, l’électricité et, pour un appartement, la comptabilité de la copropriété à votre nom. L’impôt foncier est dû par le propriétaire au 1er janvier (loi 125/1991, art. 56) : le bien vendu en cours d’année n’est pas pour autant régularisé automatiquement, d’où le certificat de non-dette de l’étape 4.
Registros Públicos et catastro : lire le titre d’une maison au Paraguay
Le registre des immeubles est tenu par la Dirección General de los Registros Públicos, qui dépend du Poder Judicial. Il fonctionne en folio real : chaque bien a sa matrícula, son identifiant juridique (règlement technique, art. 50). Le cadastre (Servicio Nacional de Catastro) tient de son côté la finca, la cuenta corriente catastral et le padrón. L’informe registral indique le titulaire et l’état de domaine du bien.
Une réforme est en cours. La loi 7424/2025 crée le Sistema Nacional Unificado Registral y Catastral et le Registro Unificado Nacional (RUN), qui absorbe les fonctions du registre, du cadastre et du département d’arpentage, avec un code unique d’identification cadastrale et registrale. Promulguée le 9 janvier 2025 et publiée le 14 janvier 2025, elle est entrée en vigueur un an après (art. 187), soit en janvier 2026. Elle confie aussi à la DNIT l’évaluation fiscale et la liquidation de l’impôt foncier (art. 195). Le guide des taxes du Poder Judicial applique déjà son article 142. Les sites officiels portent encore les anciens noms, et les appellations varient d’un document à l’autre.
Côté cadastre, la certification cadastrale est 100 % numérique depuis le 2 juin 2025 : elle se demande uniquement par le dossier électronique (catastro.gov.py). Le guide des taxes fixe le certificat de registre cadastral à 85 % d’un jornal minimum et l’informe registral à 30 % d’un jornal minimum par parcelle. Nous n’avons pas vérifié le montant du jornal minimum et ne le convertissons donc pas en euros.
Frais d’achat d’une maison au Paraguay : escribano, registre, impôt foncier
Les frais d’acquisition tiennent à deux postes principaux : les honoraires de l’escribano et la taxe d’inscription au registre. Voici les taux, avec leur source.
| Poste | Taux et base | Source |
|---|---|---|
| Honoraires de l’escribano | De 2 % (au-delà de 1 million de ₲) à 0,75 % (au-delà de 200 millions de ₲, soit environ 30 800 €), sur le prix de la vente | Loi 1307/1987, art. 2 et 4 (bacn.gov.py) |
| Taxe d’inscription au registre | 0,85 % du plus élevé du prix et de la valeur fiscale, une taxe par finca | Guide des taxes du Poder Judicial, loi 7424/2025 art. 142 d |
| Certificats et informe registral | 30 % à 85 % d’un jornal minimum par certificat | Même guide, art. 142 g, i et j |
| Impôt foncier annuel | 1 % de la valeur fiscale du cadastre (pas du prix de marché) | Loi 125/1991, art. 60 et 61 |
Le barème de l’escribano est dégressif. Le texte ne dit pas expressément si le taux de la tranche s’applique à tout le montant ou seulement à la fraction. Nous appliquons ci-dessous la lecture littérale, la plus simple. Pour un contrat conclu en devise étrangère, les honoraires se calculent sur la conversion en guaraníes au cours du jour, du marché libre ou de la Banque centrale (art. 11). Nous n’avons pas pu confirmer si l’IVA s’ajoute aux honoraires : demandez un devis écrit.
Exemple chiffré : une maison à 100 000, 150 000 ou 250 000 USD
Calcul au cours de la Banque centrale du 16 octobre 2026 : 1 USD = 5 770,91 ₲ et 1 € = 6 496,31 ₲. Aux trois niveaux de prix, le barème tombe sur le taux de 0,75 %, parce que 100 000 USD font déjà plus de 577 millions de guaraníes.
| Prix de vente | Escribano (0,75 %) | Inscription (0,85 %) | Total, si l’acheteur paie tout | Total, si partage 50/50 |
|---|---|---|---|---|
| 100 000 USD (environ 88 800 €) | 4,33 M ₲ (environ 666 €) | 4,91 M ₲ (environ 755 €) | environ 1 421 € | environ 711 € |
| 150 000 USD (environ 133 250 €) | 6,49 M ₲ (environ 999 €) | 7,36 M ₲ (environ 1 133 €) | environ 2 132 € | environ 1 066 € |
| 250 000 USD (environ 222 100 €) | 10,82 M ₲ (environ 1 666 €) | 12,26 M ₲ (environ 1 888 €) | environ 3 553 € | environ 1 777 € |
On obtient 1,6 % du prix aux trois niveaux. Ces totaux supposent que la valeur fiscale du bien ne dépasse pas le prix de vente, sinon la taxe d’inscription se calcule sur la valeur fiscale. Ils n’incluent ni la commission d’agent, que les textes lus ne fixent pas, ni les éventuels honoraires de traduction ou d’apostille, dont nous n’avons pas trouvé le tarif.
Qui paie les frais d’achat : acheteur ou vendeur ?
L’article 757 du Code civil dispose que les contractants paient par moitié les impôts et frais du contrat, sauf disposition impérative de la loi ou accord contraire. C’est pourquoi on lit parfois que l’acheteur paie 2,8 % ou 3 % : cela dépend de ce qui est écrit dans le boleto. Les frais de livraison du bien sont à la charge du vendeur (art. 758).
Impôt foncier annuel : 1 % de la valeur fiscale
L’impôt foncier au taux de 1 % s’applique à la valeur fiscale fixée par le cadastre, et non au prix d’achat (loi 125/1991, art. 60 et 61). Il est dû par le propriétaire. Comme la valeur fiscale est souvent inférieure aux prix du marché, nous ne chiffrons pas de montant moyen : demandez l’avis d’imposition du bien avant d’acheter.
IVA 5 %, IRP et INR : les impôts sur la vente d’une maison au Paraguay
Ces impôts sont dus par le vendeur, mais ils comptent pour l’acheteur : ils bloquent l’inscription s’ils ne sont pas payés, ils pèsent sur la négociation du prix, et ils s’appliqueront à vous le jour où vous revendrez. Certains guides affirment qu’il n’y a aucun impôt sur la plus-value au Paraguay : ce n’est pas ce que prévoit la loi 6380 de 2019.
| Vendeur | Impôt | Calcul | Part du prix |
|---|---|---|---|
| Particulier résident | IRP, gains du capital | 8 % sur la rente présumée de 30 % du prix, ou sur le gain réel si le vendeur le prouve et que celui-ci est plus faible | au plus 2,4 % |
| Non-résident | INR | 15 % sur 30 % du montant de la vente | 4,5 % |
| Société, promoteur ou entreprise vendeuse | IVA | 5 % sur 30 % de la valeur de l’opération | 1,5 % |
La base est écrite à l’article 85 de la loi 6380 (en la enajenación de bienes inmuebles, el 30 % del valor de la operación) et le taux de 5 % à l’article 90 b. Selon l’article 82, un particulier n’est contribuable de l’IVA que pour certaines activités (services professionnels, location, entreprise unipersonnelle) : un particulier qui vend sa résidence n’y est pas assujetti d’après le texte, alors qu’un promoteur constitué en société l’est. C’est notre lecture de la loi, à faire confirmer par la DNIT ou l’escribano. Pour un vendeur non résident assujetti à l’IVA, le total atteint 6 % du prix. Une société vendeuse relève de l’IRE, au taux de 10 %.
Exemple : une maison achetée 250 000 USD (environ 222 100 €) et revendue au même prix par un non-résident coûte 4,5 %, soit environ 9 994 € d’INR, à payer avant l’inscription. Dans le cas d’un vendeur résident, le même bien donne au plus 5 330 € d’IRP.
Prix d’une maison au Paraguay au m² : Asunción, Luque, Encarnación, San Bernardino
Nous n’avons trouvé aucun indice officiel de prix au m² (Banque centrale, ministère des Finances) le 18 octobre 2026. Les chiffres ci-dessous viennent des annonces du portail InfoCasas consultées ce jour-là. Ce sont des prix demandés, pas des prix de vente : la négociation les réduit souvent. La surface retenue est la surface bâtie de l’annonce. Nous avons écarté les biens de moins de 40 m², les prix masqués et les valeurs aberrantes. Chaque zone repose sur un échantillon de 6 à 21 annonces, par ordre de pertinence du portail, donc sur une médiane indicative et non une statistique de marché. Conversion au cours de la Banque centrale du 16 octobre 2026.
Prix au m² des maisons et des appartements par zone
| Zone | Maisons : médiane demandée (fourchette) | Appartements : médiane demandée (fourchette) |
|---|---|---|
| Asunción, Villa Morra | 1 356 USD/m² (1 205 €), de 852 à 1 540, 18 annonces | 2 005 USD/m² (1 781 €), de 1 804 à 2 150, 16 annonces |
| Asunción, Carmelitas | 1 276 USD/m² (1 134 €), de 1 128 à 2 619, 19 annonces | 1 923 USD/m² (1 708 €), de 1 722 à 2 078, 17 annonces |
| Asunción, Recoleta | 1 125 USD/m² (999 €), de 910 à 1 433, 19 annonces | 1 664 USD/m² (1 479 €), de 1 390 à 2 002, 12 annonces |
| Asunción, toutes zones | 955 USD/m² (848 €), de 784 à 1 389, 20 annonces | 1 750 USD/m² (1 554 €), de 1 518 à 2 336, 20 annonces |
| Luque | 1 055 USD/m² (937 €), de 936 à 1 100, 21 annonces | 1 402 USD/m² (1 245 €), de 1 206 à 1 581, 12 annonces |
| San Lorenzo | 772 USD/m² (686 €), de 636 à 1 097, 19 annonces | 1 388 USD/m² (1 233 €), de 1 252 à 1 562, 16 annonces |
| Lambaré | 870 USD/m² (773 €), de 649 à 1 104, 19 annonces | 1 050 USD/m² (933 €), de 870 à 1 434, 21 annonces |
| Fernando de la Mora | 895 USD/m² (795 €), de 703 à 989, 21 annonces | 1 022 USD/m² (908 €), de 932 à 1 470, 7 annonces |
| Encarnación | 1 040 USD/m² (924 €), de 510 à 1 189, 20 annonces | 1 526 USD/m² (1 356 €), de 1 250 à 1 827, 15 annonces |
| Ciudad del Este | 1 084 USD/m² (963 €), de 898 à 1 353, 21 annonces | 1 550 USD/m² (1 377 €), de 730 à 2 192, 15 annonces |
| San Bernardino | 1 136 USD/m² (1 009 €), de 856 à 1 796, 21 annonces | 1 897 USD/m² (1 685 €), de 1 448 à 2 290, 20 annonces |
| Areguá | 601 USD/m² (534 €), de 493 à 826, 19 annonces | Deux annonces seulement, pas de médiane |
| Pedro Juan Caballero | 1 025 USD/m² (911 €), de 753 à 1 087, 6 annonces | Deux annonces seulement, échantillon trop petit |
Un recoupement avec les médianes de 2026 publiées par l’agrégateur privé Key-py (maisons à Las Carmelitas 1 300 USD/m², Villa Morra 1 295, Recoleta 1 041) donne des ordres de grandeur proches pour les quartiers d’Asunción. Key-py affiche des médianes plus basses à San Lorenzo (561) et Areguá (528), sans doute parce qu’il compte la surface totale du terrain. En 2026, les appartements sont plus chers au m² que les maisons dans toutes les zones où nous avons assez d’annonces.
Annonces de maisons et d’appartements, avec leur date
Quelques annonces relevées le 18 octobre 2026 pour illustrer les médianes. Les prix sont ceux demandés par le vendeur.
| Bien | Surface | Prix demandé | Au m² | Annonce |
|---|---|---|---|---|
| Villa Morra, maison | 420 m² | 589 471 USD | 1 404 USD (1 247 €) | InfoCasas, créée le 14/08/2026, mise à jour le 16/10/2026 (voir) |
| Villa Morra, appartement | 52 m² | 105 000 USD | 2 019 USD (1 794 €) | InfoCasas, créée le 25/09/2026 (voir) |
| Carmelitas, maison | 384 m² | 490 000 USD | 1 276 USD (1 134 €) | InfoCasas, créée le 16/12/2025, mise à jour le 16/09/2026 (voir) |
| Recoleta, maison | 240 m² | 270 000 USD | 1 125 USD (999 €) | InfoCasas, créée le 13/05/2025, mise à jour le 24/06/2026 (voir) |
| Recoleta, appartement | 76 m² | 129 100 USD | 1 699 USD (1 509 €) | InfoCasas, créée le 15/10/2026 (voir) |
| Luque, maison | 230 m² | 242 723 USD | 1 055 USD (937 €) | InfoCasas, créée le 23/07/2026, mise à jour le 27/09/2026 (voir) |
| San Lorenzo, maison | 220 m² | 169 906 USD | 772 USD (686 €) | InfoCasas, créée le 07/10/2026 (voir) |
| Lambaré, maison | 165 m² | 127 000 USD | 770 USD (684 €) | InfoCasas, créée le 27/05/2026 (voir) |
| Encarnación, maison | 110 m² | 112 693 USD | 1 024 USD (910 €) | InfoCasas, créée le 25/04/2026 (voir) |
| Encarnación, appartement | 58 m² | 86 547 USD | 1 492 USD (1 325 €) | InfoCasas, créée le 29/07/2026 (voir) |
| Ciudad del Este, maison | 120 m² | 130 030 USD | 1 084 USD (963 €) | InfoCasas, créée le 05/01/2026 (annonce retirée depuis) |
| San Bernardino, maison avec piscine, près du lac | 216 m² | 240 000 USD | 1 111 USD (987 €) | InfoCasas, créée le 11/08/2026 (voir) |
| Areguá, maison | 383 m² | 230 000 USD | 601 USD (534 €) | InfoCasas, créée le 22/05/2026 (voir) |
Les annonces sont libellées en dollars américains. Une annonce peut rester en ligne longtemps sans être à jour : regardez les dates de création et de mise à jour, et comptez les doublons (un même bien publié deux ou trois fois fausse l’impression d’abondance).
Où acheter une maison au Paraguay : quel quartier d’Asunción, quelle ville ?
Le budget décide plus que le goût. Avec les médianes demandées ci-dessus, voici ce que représente chaque enveloppe, en surface bâtie approximative (calcul, à vérifier bien par bien).
| Budget | Maison à Lambaré | Maison à Luque | Maison à Villa Morra | Appartement à Asunción |
|---|---|---|---|---|
| 100 000 USD | environ 115 m² | environ 95 m² | environ 74 m² | environ 57 m² |
| 150 000 USD | environ 172 m² | environ 142 m² | environ 111 m² | environ 86 m² |
| 250 000 USD | environ 287 m² | environ 237 m² | environ 184 m² | environ 143 m² |
Les villes de l’agglomération d’Asunción (Luque, San Lorenzo, Lambaré, Fernando de la Mora) offrent les prix les plus bas au m² pour une maison. Les quartiers d’Asunción les plus chers dans nos relevés sont Villa Morra et Carmelitas. Encarnación et San Bernardino, villes de bord de fleuve et de lac, sont plus chères que la périphérie de la capitale. Seule une visite dit si le quartier convient : trajets, eau, électricité, bruit, risque d’inondation.
Acheter un appartement au Paraguay : la copropriété et les ventes sur plan
Un appartement relève de la loi 677 du 21 septembre 1960 sur la propriété par étages. Chaque propriétaire a le domaine exclusif de son appartement et est copropriétaire des parties communes (art. 3), avec une quote-part proportionnelle à la valeur du logement (art. 4). Les violations des interdictions du règlement peuvent donner lieu à des amendes de 1 à 10 % de la valeur du logement (art. 10). Les portails proposent aussi des appartements en pozo, c’est-à-dire sur plan : la loi lue ne traite pas du risque promoteur, donc vérifiez le titre du terrain, l’autorisation de construire et les garanties du contrat avant de verser quoi que ce soit.
Visiter Asunción avant d’acheter
Passer quelques jours sur place avant d’acheter évite les surprises sur le quartier, le bruit et les temps de trajet. Une visite guidée du centre donne une première lecture de la ville, utile avant de rencontrer un agent.
Visites d’Asunción à réserver
4,7(34)Asunción
Visite à pied du centre-ville d'Asunción
Balade guidée à pied dans le centre historique de la capitale.
- 3 h
- Annulation gratuite
à partir de18 €/ pers.
Réserver
4,4(23)Asunción
Asunción en privé avec un guide local
Visite sur mesure de la capitale avec un guide local, de 2 à 8 heures.
- 2 à 8 h
- Annulation gratuite
- Prise en charge
à partir de45 €/ pers.
Réserver
Prix de départ, notes et avis GetYourGuide relevés le 18 octobre 2026.
Payer une maison au Paraguay et justifier l’origine des fonds
La loi anti-blanchiment 1015/97 range les agences immobilières parmi les sujets obligés (art. 14 k). La résolution 201/2020 de la SEPRELAD précise leurs obligations et liste parmi les signaux d’alerte l’achat d’un bien payé en tout ou en grande partie en espèces et les clients réticents à documenter l’origine des fonds. Un agent ou un promoteur peut donc vous demander d’où vient l’argent : préparez les relevés bancaires et, selon le cas, l’acte de vente de votre ancien bien ou l’attestation de donation ou d’héritage.
Le plus sûr est un virement bancaire qui laisse une trace. Les annonces étant en dollars, prévoyez la conversion entre euros et dollars et ses frais. Sur le compte du vendeur, l’escribano vous indique à quel moment et sous quelle forme verser le solde, généralement à la signature de l’escritura.
Virer le prix d’achat depuis la France
Un transfert international se compare sur le taux de change réellement appliqué et sur les frais, affichés avant l’envoi.
Wise, transferts d'argent à l'international
- Virements et conversions entre devises, frais affichés avant d'envoyer
- Compte multi-devises et carte de débit pour payer et retirer dans la devise souhaitée
- Frais, plafonds et conditions d'ouverture à vérifier sur le site du partenaire
Ce qui n’est pas confirmé : crédit, séquestre, compte de non-résident
Nous n’avons trouvé aucune source officielle sur un plafond de paiement en espèces pour l’immobilier, sur le séquestre du prix chez l’escribano, sur les conditions d’ouverture d’un compte pour un non-résident ni sur un crédit hypothécaire accordé à un étranger. Demandez-le à l’escribano et à la banque, et ne vous fiez pas à un guide qui l’affirme sans citer de texte. Pour le compte en banque, voir la page ouvrir un compte bancaire au Paraguay.
Pièges à éviter quand on achète une maison au Paraguay
Boleto et seña : engager de l’argent avant de voir le titre
Une décision de la cour d’appel civile (acuerdo y sentencia n° 53 du 29 mai 2009, résumée par le Poder Judicial) juge qu’un boleto ne peut pas donner à l’acquéreur d’action réelle contre un tiers titulaire d’un titre de propriété. La seña est perdue si c’est vous qui vous rétractez (Code civil, art. 723). Ne signez donc rien avant que l’escribano ait obtenu le certificat de condiciones de dominio.
Hypothèques, saisies et fraude documentaire
Le certificat de condiciones de dominio indique si le bien est grevé. Un cas d’octobre 2026, rapporté par le journal Última Hora, montre que le registre lui-même peut laisser passer un acte frauduleux : une escritura de vente d’une hypothèque sur un immeuble de Caaguazú, d’une valeur de 3,5 millions de dollars, a été reçue normalement, alors que le certificat de condiciones de dominio portait une note négative. Deux chefs de service et deux fonctionnaires des Registros Públicos ont été suspendus. Il s’agit d’un bien rural, mais la leçon vaut pour une maison : faites contrôler vous-même le certificat et demandez un informe registral à jour avant de payer.
Agents sans garantie et retours de terrain
Nous n’avons trouvé aucun registre officiel d’agents immobiliers. L’assujettissement à la loi anti-blanchiment n’est pas un label de qualité. Nous n’avons pas pu lire de retours de terrain récents et sourcés d’acheteurs étrangers (le forum Reddit était inaccessible) et nous ne chiffrons pas la fréquence des doubles titres. Prenez un escribano que vous choisissez vous-même, et non celui que propose le vendeur ou l’agent. Un spécialiste peut vous rappeler pour vous orienter : formulaire en bas de page.
Le taux de change et les devises
Les prix sont en dollars, les taxes en guaraníes. Les honoraires de l’escribano sont convertis au cours du jour (loi 1307/1987, art. 11), et la Banque centrale affichait 5 770,91 ₲ pour un dollar le 16 octobre 2026. Une variation du cours entre le boleto et l’escritura modifie la note en euros.
Acheter au Paraguay quand on est résident fiscal français : IFI, loyers, plus-value
Il n’existe aucune convention fiscale entre la France et le Paraguay : le pays est absent de la liste publiée par impots.gouv.fr au 18 octobre 2026. Les règles sont détaillées sur la page convention fiscale France-Paraguay. Pour un acheteur qui reste résident fiscal en France, trois conséquences.
- IFI : le patrimoine immobilier d’un résident en France comprend ses biens situés en France ou à l’étranger. L’impôt s’applique si le patrimoine net taxable dépasse 1 300 000 € au 1er janvier : votre maison paraguayenne compte dans l’assiette.
- Loyers : sans convention, les revenus de source étrangère sont imposables en France, et la brochure fiscale précise que l’éventuelle double imposition n’est pas éliminée. Côté paraguayen, la loi 6380 taxe les loyers d’un non-résident à l’INR de 15 % sur 50 % du montant brut, soit 7,5 % des loyers bruts (art. 75 et 76). Le rendement locatif est traité sur la page investir au Paraguay.
- Formulaire 3916 : il déclare les comptes bancaires détenus à l’étranger, pas un bien immobilier. Un compte ouvert au Paraguay doit en revanche y figurer.
La plus-value à la revente d’un résident fiscal français relève du régime français des plus-values immobilières privées, que nous n’avons pas détaillé ici : demandez un avis fiscal avant de revendre. Si vous quittez la France, voir la page résidence fiscale au Paraguay. Posséder un bien aide enfin à constituer un dossier de résidence : la grille de solvabilité compte le propriétaire immobilier parmi les catégories, avec un titre inscrit depuis moins de 2 ans et la preuve de revenus du bien (voir la résidence permanente).
Sources et date de vérification
Constitution de 1992 (articles 46 et 109), lue sur un miroir universitaire du texte officiel. Lois lues sur bacn.gov.py le 18 octobre 2026 : loi 2532/2005 (zone de sécurité frontalière), Code civil (articles 466, 700 à 702, 723, 757 et 758), loi 1307/1987 (honoraires du notaire), loi 125/1991 (impôt foncier), loi 6380/2019 (IVA, IRP, INR), loi 677/1960 (propriété par étages), loi 7424/2025 (registre et cadastre unifiés). Règlement technique du registre et jurisprudence du Poder Judicial (pj.gov.py), et guide de liquidation des taxes applicant la loi 7424/2025, lu sur pj.gov.py. Avis du cadastre sur la certification numérique (catastro.gov.py). Loi 7424/2025 (RUN) lue sur bacn.gov.py. Annonces InfoCasas consultées le 18 octobre 2026, taux de change de la Banque centrale du Paraguay du 16 octobre 2026. Articles de presse d’Última Hora et recoupement de prix de Key-py, sources secondaires. Impôt sur la fortune immobilière et brochure des revenus de source étrangère : impots.gouv.fr. Convention de La Haye sur l’apostille : hcch.net.
Ne sont pas confirmés : l’éventuelle modification du barème de l’escribano par la loi 5764/2016, l’IVA sur les honoraires, le tarif de traduction et d’apostille, la liste exacte des pièces demandées à un acheteur étranger, le montant du jornal minimum, le plafond d’espèces, le séquestre, l’ouverture d’un compte de non-résident et le crédit pour un étranger. Cette page est une information générale, pas un conseil juridique ni fiscal.